Une SCI (l’abréviation de Société Civile Immobilière) est une société civile qui gère un patrimoine immobilier. C’est un outil qui permet d’acquérir, de gérer, de protéger et de transmettre un patrimoine immobilier.

La SCI détient la personnalité morale. Elle est donc enregistrée au registre du commerce et des sociétés. Les associés ont une responsabilité indéfinie en fonction de leur participation dans le capital de la SCI.

Nous allons voir dans quelles situations il sera intéressant d’avoir recours à la création d’une SCI pour l’achat d’un bien immobilier tout en tenant compte de certains inconvénients liés aux choix que vous ferez.

– Elle vous permettra de développer une activité d’investisseur en immobilier locatif.

– Elle vous permettra de réunir des capitaux entre associés (minimum 2) pour acquérir un ensemble immobilier et vous donner le moyen d’augmenter votre capacité financière.

– Elle protégera votre patrimoine des créanciers.

– Elle vous protégera de la famille si vous êtes un couple de concubins ou pacsé en organisant la jouissance de leur logement au décès du partenaire par une rédaction adaptée des statuts (ex: lors d’une famille recomposée).

– La constitution d’une SCI vous évitera l’achat en indivision inorganisée si vous n’avez pas de relation maritale entre associés.

– Elle facilitera la séparation des biens et la distribution homogène entre les enfants.

– Elle réduira les coûts de transmission car la valeur des parts de la SCI est en général inférieure de 10% à 20% par rapport à la valeur réelle des biens -> diminution des droits de mutation.

– Les frais de rédaction et création de la SCI: Nécessite de passer par un conseiller (expert comptable, notaire ou avocat fiscaliste ). Compter un budget de 1000 € environ.

– Elle ne bénéficie pas du délai de rétractation de 10 jours après signature de l’avant-contrat contrairement à un particulier étant considéré comme un acheteur professionnel.

Lorsque vous créez votre SCI, vous avez la possibilité d’opter pour une SCI soumis à l’IR (Impôt sur le Revenu) ou à l’IS (Impôt sur les Sociétés). Regardons leurs particularités:

La SCI à l’IR :

– Elle est transparente fiscalement c’est à dire que ses associés sont imposés au titre des revenus fonciers de la même manière qu’ils le seraient s’ils avaient investi en nom propre.
– Elle n’est pas compatible avec la location meublée.

La SCI à l’IS:

– Elle est opaque fiscalement c’est à dire qu’elle paie ses impôts sans impacter votre fiscalité personnelle.
– Elle est imposé à l’impôt sur les sociétés au taux de 15% jusqu’à 38 120 € puis 25%.
– Elle amortit les biens qu’elle achète (nu ou meublés)
– Pour percevoir des revenus issus de la SCI, il vous faudra vous verser des dividendes et seront soumis à la flat tax de 30%.
– Elle est assujettie à la plus-value professionnelle: pas d’exonération pour durée de détention.